Bên cho thuê nhà ở có được tự ý chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà không? Hành vi này có phải bồi thường không?

Nội dung chính

• Hợp đồng cho thuê nhà ở được quy định như thế nào?
• Bên cho thuê và bên thuê nhà ở có những quyền và nghĩa vụ nào?
• Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở không?

Hợp đồng cho thuê nhà ở được quy định như thế nào?

Hợp đồng cho thuê nhà ở được xem là hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Theo đó, các quy định đối với hợp đồng cho thuê nhà ở được nêu tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

- Nội dung hợp đồng thuê nhà ở, bao gồm các nội dung sau:

+ Tên, địa chỉ của các bên;

+ Các thông tin về bất động sản;

+ Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Phương thức và thời hạn thanh toán;

+ Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

+ Bảo hành;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

+ Phạt vi phạm hợp đồng;

+ Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Bên cho thuê và bên thuê nhà ở có những quyền và nghĩa vụ nào?

(1) Bên cho thuê nhà ở có quyền và nghĩa vụ sau:

* Quyền của bên cho thuê nhà theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

- Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.

- Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.

- Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.

- Các quyền khác trong hợp đồng.

* Bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.

- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê.

- Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

- Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

(2) Bên thuê nhà có các quyền và nghĩa vụ theo Điều 28 và Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, như sau:

* Quyền của bên thuê nhà ở:

- Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

- Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.

- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.

- Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.

- Các quyền khác trong hợp đồng.

* Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở:

- Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.

- Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

- Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.

- Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

- Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Như vậy, khi thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở, bên thuê nhà ở và bên cho thuê nhà ở được hưởng các quyền và có trách nhiệm thực hiện những nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Bên thuê nhà tự ý chấm dứt hợp đồng có phải bồi thường không?

Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở không?

Theo khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê nhà ở được thực hiện trong các trường hợp sau:

"Điều 30. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng

1. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;

b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;

d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản."

Căn cứ quy định trên, trường hợp bên thuê nhà ở có một trong các hành vi thuộc quy định nêu trên thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động và việc đơn phương này phải báo cho bên thuê biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác theo quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Tuy nhiên, nếu việc bên cho thuê nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thuộc các trường hợp nêu trên thì bên thuê nhà ở có trách nhiệm bồi thường cho bên thuê trong trường hợp hành vi này gây ra thiệt hại cho bên thuê theo khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc phải bồi thường theo thỏa thuận giữa các bên về phạt hợp đồng được quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê nhà ở có hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp được thực hiện quyền này, bên cho thuê nhà ở có trách nhiệm thông báo đến bên thuê nhà ở. Trường hợp bên cho thuê tự ý chấm hợp đồng mà gây ra thiệt hại cho bên thuê hoặc theo thỏa thuận giữa các bên về việc phạt do vi phạm hợp đồng thì bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê theo quy định.