Các thửa đất so sánh tương đồng về các yếu tố nào? Thứ tự ưu tiên khi lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh?

Nội dung chính

• Các thửa đất so sánh tương đồng về các yếu tố nào?
• Khi thu thập thông tin các thửa đất so sánh có thu thập thông tin liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất?
• Thứ tự ưu tiên khi lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh như thế nào?

Các thửa đất so sánh tương đồng về các yếu tố nào?

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

2. Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần định giá.

3. Thửa đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

...

Như vậy, thửa đất so sánh là thửa đất tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Các thửa đất so sánh tương đồng về các yếu tố nào? Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên nào? (hình từ internet)

Khi thu thập thông tin các thửa đất so sánh có thu thập thông tin liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất?

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh như sau:

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:

a) Mục đích sử dụng đất;

b) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

a) Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai;

b) Thông tin tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

...

Như vậy, khi thu thập thông tin các thửa đất so sánh có bao gồm việc thu thập thông tin liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP bao gồm:

(1) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;

- Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

- Hiện trạng môi trường, an ninh;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

(2) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:

- Năng suất cây trồng, vật nuôi;

- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;

- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;

- Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Thứ tự ưu tiên khi lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh như thế nào?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

(1) Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau:

- Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

- Văn phòng Đăng ký đất đai;

- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản;

- Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản;

- Thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

(2) Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

(3) Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh.

Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Xem thêm: Quy định chung về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản như thế nào?