Chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp? Chủ đầu tư muốn thế chấp nhà ở phải đáp ứng điều kiện gì?

Nội dung chính

• Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện gì?
• Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có được bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp không?
• Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đúng không?

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;

...

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện sau đây:

- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

- Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Nhà ở thế chấp đã xây dựng xong phần móng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp, trừ trường hợp đã giải chấp.

Chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp? Chủ đầu tư muốn thế chấp nhà ở phải đáp ứng điều kiện gì? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có được bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

...

2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật này.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

...

Theo đó, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà có nhu cần bán nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở và quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng cho thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ các trường hợp sau:

- Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

- Đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp

- Khu vực nhà ở để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đúng không?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

...

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

...

Như vậy, trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.