Hợp đồng thuê nhà ở là gì? Chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không có lý do chính đáng?

Nội dung chính

• Hợp đồng thuê nhà ở là gì?
• Thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
• Hậu quả pháp lý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trái quy định của pháp luật

Hợp đồng thuê nhà ở là gì?

>> Mới nhất Tải Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản, theo đó:

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có trách nhiệm trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Tải về mẫu hợp đồng thuê nhà mới nhất 2023: Tại Đây

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không có lý do chính đáng

Các trường hợp chủ trọ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định của pháp luật, bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại nhà ở đang cho thuê, tuy nhiên, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì có thể thực hiện được, cụ thể:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

+ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào những trường hợp trên, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với bên thuê. Tuy nhiên, đối với trường hợp của bạn, phía chủ nhà đã không đưa ra một trong những lý do như trên. Điều này dẫn đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này là trái với quy định của pháp luật.

Thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Thêm vào đó, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải đảm bảo thời gian thông báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Hậu quả pháp lý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trái quy định của pháp luật

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng và hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định, cụ thể:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Như vậy, trong trường hợp này, bạn hoàn toàn không có lý do để trả lại căn nhà đang thuê. Tuy nhiên trong trường hợp chấp nhận trả lại nhà, bạn sẽ nhận lại các khoản nghĩa vụ đã đóng, đồng thời nếu có thiệt hại xảy ra thì bạn có thể yêu cầu chủ trọ bồi thường. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có điều khoản về phạt vi phạm thì bạn có thể căn cứ những điều khoản này để yêu cầu phía chủ nhà chi trả khoản tiền theo đúng như thỏa thuận. Nếu không thể thỏa thuận được, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.