Có được phép chỉ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà ở là tài sản gắn liền với đất đó hay không?

Nội dung chính

• Có được phép chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà ở là tài sản gắn liền với đất đó hay không?
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà ở gắn liền với đất đó có cần phải công chứng không?
• Hợp đồng thế chấp tài sản chung của hai vợ chồng mà chỉ có một người ký thì có hiệu lực không?

Có được phép chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà ở là tài sản gắn liền với đất đó hay không?

>> Mới nhất Tải Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Thế chấp tài sản được quy định là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp sẽ do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. (Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015)

Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp nhà ở được quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, pháp luật cho phép người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì:

- Khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình;

- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Có được phép chỉ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà ở là tài sản gắn liền với đất đó hay không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà ở gắn liền với đất đó có cần phải công chứng không?

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy đinh về việc quyền thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà ở là tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.

Hợp đồng thế chấp tài sản chung của hai vợ chồng mà chỉ có một người ký thì có hiệu lực không?

Theo quy định về chiếm, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

..

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Như vậy, hợp đồng thế chấp tài sản chung của 2 vợ chồng là quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận và đồng ý của cả 2 vợ chồng.

Tuy nhiên, theo quy định về xác lập đại diện giữa 2 vợ chồng tại Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

Căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng

1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.

2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

…

Từ quy định trên thì có thể hiểu trong trường hợp vợ hoặc chồng thực hiện ủy quyền cho người còn lại (có giấy ủy quyền) thực hiện xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở thì có không cần cả 2 chữ kỹ của vợ chồng trong hợp đồng thế chấp.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có một chữ ký của vợ hoặc chồng đều có thể có hiệu lực nếu người còn lại ủy quyền cho người kia xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở bằng văn bản ủy quyền.