Có được phép yêu cầu hủy bỏ hợp đồng bất động sản khi mua phải dự án chưa được phép mở bán hay không?

Nội dung chính

• Có được phép yêu cầu hủy bỏ hợp đồng bất động sản khi mua phải dự án chưa được phép mở bán hay không?
• Để được phép mở bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì cần đáp ứng điều kiện gì?
• Cách để tránh mua nhầm dự án bất động sản chưa được phép mở bán?

Có được phép yêu cầu hủy bỏ hợp đồng bất động sản khi mua phải dự án chưa được phép mở bán hay không?

Các hành vi bị cấm trong việc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Các hành vi bị cấm

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

...

Theo đó, việc kinh doanh dự án bất động sản chưa được phép mở bán là một trong cách hành vi bị nghiêm cấm.

Ngoài ra, việc bên án không hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về việc bất động sản chưa được phép mở bán cho khách hàng cũng là một trong các hành vi vi phạm pháp luật.

Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Bên cạnh đó, tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Ngoài ra, tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định như sau:

Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Như vậy, việc bán dự án bất động sản chưa được phép mở bán cho khách hàng là hành vi vi phạm quy định pháp luật

Dựa trên các căn cứ pháp lý vừa nêu thì giao dịch dân sự này sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Người mua có quyền yêu cầu bên bán hủy bỏ hợp đồng mua bán bất động sản đã ký kết.

Trong trường hợp mua phải dự án bất động sản chưa được phép mở bán thì người mua cần xem xem trong hợp đồng mua bán bất động sản đã ký giữa hai bên có quy định các nội dung cụ thể như:

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

- Phạt vi phạm hợp đồng hya không;

- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

- Phương thức giải quyết tranh chấp.

Người mua dựa trên các nội dung của hợp đồng để thể gửi đơn yêu cầu bên bán thực hiện việc hủy hợp đồng và bồi thường theo các quy định của hợp đồng này.

Trường hợp bên bán không thực hiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thì người mua có thể tiến hành khởi kiện bên bán ra tòa án hoặc trung tâm trọng tài thương mại để yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán bất động sản vô hiệu.

Có được phép yêu cầu hủy bỏ hợp đồng bất động sản khi mua phải dự án chưa được phép mở bán hay không? (Hình từ Internet)

Để được phép mở bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì cần đáp ứng điều kiện gì?

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì để được phép mở bản dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư cần đảm bảo:

(1) Có các giấy tờ liên quan đến dự án bất động sản như:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hồ sơ dự án;

- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;

- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

(2) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Cách để tránh mua nhầm dự án bất động sản chưa được phép mở bán?

Căn cứ Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì cá nhân có thể tránh việc mua nhầm các dự án bất động sản chưa được phép mở bán dựa trên thông tin về bất động sản.

Theo quy định trên thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản, người mua có thể khảo sát thông tin về sự án thông qua:

(1) Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

(2) Trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

(3) Sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

Trong thông tin của dự án bất động sản, pháp luật có quy định doanh nghiệp phải công khai thông tin về:

- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản;

- Hợp đồng bảo lãnh;

- Văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nếu phía doanh nghiệp không đưa ra được văn bản cho phép bán dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cá nhân không nên vội vàng đưa ra quyết định đầu tư.