Công ty kinh doanh bất động sản có được thực hiện việc liên kết với văn phòng đại diện của công ty nước ngoài để kinh doanh bất động sản hay không?

Nội dung chính

• Công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện nào?
• Công ty kinh doanh bất động sản được thực hiện hoạt động nào?
• Công ty kinh doanh bất động sản có được liên kết với văn phòng đại diện của công ty nước ngoài tại Việt Nam không?

Công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện nào?

Theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

+ Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

+ Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

+ Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Công ty kinh doanh bất động sản được thực hiện hoạt động nào?

Căn cứ Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

+ Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

+ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

+ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

+ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Công ty kinh doanh bất động sản có được liên kết với văn phòng đại diện của công ty nước ngoài?

Công ty kinh doanh bất động sản có được liên kết với văn phòng đại diện của công ty nước ngoài tại Việt Nam không?

Theo quy định tại Điều 30 Nghị định 07/2016/NĐ-CP quy định về hoạt động của Văn phòng đại diện của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam có nêu:

"Điều 30. Nội dung hoạt động của Văn phòng đại diện

Văn phòng đại diện thực hiện chức năng văn phòng liên lạc, tìm hiểu thị trường, xúc tiến thúc đẩy cơ hội đầu tư kinh doanh của thương nhân mà mình đại diện, không bao gồm ngành dịch vụ mà việc thành lập Văn phòng đại diện trong lĩnh vực đó được quy định tại văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành."

Căn cứ quy định trên thì văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam không có chức năng kinh doanh, nên văn phòng đại diện đó không thể đứng ra liên kết với công ty để kinh doanh bất động sản.

Ở đây, doanh nghiệp nước ngoài kia có thể trực tiếp tiến hành góp vốn vào công ty chị hoặc ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với công ty chị để tiến hành kinh doanh bất động sản. Hai hình thức trên áp dụng theo quy định tại Luật Đầu tư và phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định.