Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện nào? Thực hiện bảo lãnh nhà ở quy định thế nào?

Nội dung chính

• Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện nào?
• Doanh nghiệp thực hiện cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo thủ tục nào?
• Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện nào?

Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 3 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

3. Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

...

Theo đó, doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện sau đây:

- Chủ đầu tư (doanh nghiệp) đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

- Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

Trước đây, căn cứ khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) quy định về điều kiện cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại như sau:

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

- Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

- Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

Ta thấy, việc doanh nghiệp thực hiện các giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh của ngân hàng thương mại với người mua và để được cấp bảo lãnh này, doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Doanh nghiệp thực hiện cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo thủ tục nào?

* Hồ sơ đề nghị bảo lãnh được quy định Điều 14 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Hồ sơ đề nghị bảo lãnh

1. Hồ sơ đề nghị bảo lãnh bao gồm các tài liệu chủ yếu sau:

a) Đề nghị bảo lãnh;

b) Tài liệu về khách hàng;

c) Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;

d) Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);

đ) Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).

2. Căn cứ tình hình thực tế nghiệp vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và đặc điểm cụ thể của từng nhóm khách hàng, từng phương thức thực hiện hoạt động bảo lãnh (bằng phương thức truyền thống hoặc phương tiện điện tử), tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hướng dẫn cụ thể về yêu cầu hồ sơ cần gửi tới tổ chức túi dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài để thẩm định, xem xét cấp bảo lãnh.

Trước đây, hồ sơ đề nghị bảo lãnh theo Điều 13 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) bao gồm:

- Văn bản đề nghị bảo lãnh;

- Tài liệu về khách hàng;

- Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;

- Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);

- Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).

* Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

4. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;

c) Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

d) Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.

...

Trước đây, trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau::

- Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

- Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:

+ Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;

+ Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;

+ Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.

- Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:

+ Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

+ Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;

+ Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;

+ Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 31 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Quyền và nghĩa vụ của bên được bảo lãnh

1. Bên được bảo lãnh có các quyền sau đây:

a) Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh;

b) Đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết;

c) Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết;

d) Chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận của các bên liên quan phù hợp với quy định của pháp luật. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh;

đ) Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;

e) Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Bên được bảo lãnh có các nghĩa vụ sau đây:

a) Cung cấp đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu đã cung cấp;

b) Thực hiện đầy đủ và đúng hạn nghĩa vụ, trách nhiệm đã cam kết tại thỏa thuận cấp bảo lãnh;

c) Hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

d) Chịu sự kiểm tra, giám sát của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng về quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo lãnh. Có nghĩa vụ báo cáo tình hình hoạt động có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng;

đ) Phối hợp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có);

e) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

Như vậy, doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền và nghĩa vụ như trên.

Trước đây, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp là bên được bảo lãnh quy định tại Điều 31 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

- Doanh nghiệp được bảo lãnh có các quyền sau đây:

+ Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh;

+ Đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết;

+ Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết;

+ Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh;

+ Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;

+ Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

- Doanh nghiệp được bảo lãnh có các nghĩa vụ sau đây:

+ Cung cấp đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu đã cung cấp;

+ Thực hiện đầy đủ và đúng hạn nghĩa vụ, trách nhiệm đã cam kết và các thỏa thuận quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh;

+ Hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Chịu sự kiểm tra, giám sát của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng về quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo lãnh. Có nghĩa vụ báo cáo tình hình hoạt động có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng;

+ Phối hợp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có);

+ Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

Như vậy, doanh nghiệp khi thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh của ngân hàng thương mại theo quy định. Doanh nghiệp muốn được cấp bảo lãnh của ngân hàng phải đáp ứng điều kiện và thực hiện hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp bảo lãnh theo quy định. Khi được cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại, doanh nghiệp có quyền và nghĩa vụ theo quy định.