Hao mòn chức năng là gì? Xác định giá trị hao mòn chức năng được pháp luật quy định như thế nào?

Nội dung chính

• Hao mòn chức năng là gì?
• Xác định giá trị hao mòn chức năng được pháp luật quy định như thế nào?
• Đối tượng áp dụng đối với Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí như thế nào?

Hao mòn chức năng là gì?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có định nghĩa về hao mòn chức năng như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

2. Hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.

3. Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế.

...

Theo đó, hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế.

Hao mòn chức năng là gì? Xác định giá trị hao mòn chức năng được pháp luật quy định như thế nào? (Hình từ Internet)

Xác định giá trị hao mòn chức năng được pháp luật quy định như thế nào?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 12 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định như sau:

Theo đó, việc xác định giá trị hao mòn chức năng được pháp luật quy định như sau:

(1) Hao mòn chức năng bao gồm:

- Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao

- Hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao;

(2) Đối với hao mòn chức năng có thể khắc phục được thì giá trị hao mòn chức năng được tính bằng tổng chi phí khắc phục sau khi giảm trừ phần thu nhập (nếu có) từ việc bán thanh lý các bộ phận bị tháo dỡ, thay thế (nếu có);

(3) Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, nguyên liệu sản xuất hoặc sử dụng công nghệ mới dẫn tới việc tạo ra tài sản thay thế có công năng tương tự nhưng với chi phí đầu tư thấp hơn tài sản thẩm định giá.

Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao không thể khắc phục được xác định thông qua chênh lệch giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế của tài sản trong trường hợp chi phí tái tạo cao hơn chi phí thay thế của cùng một tài sản;

(4) Hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, công nghệ hoặc năng suất vượt trội dẫn tới việc tạo ra những tài sản thay thế có chi phí vận hành, sản xuất thấp hơn tài sản thẩm định giá. Xác định giá trị hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao không khắc phục được thực hiện như sau:

- Phân tích báo cáo hoạt động của tài sản thẩm định giá để xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá;

- Xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thay thế. Sau đó, xác định chênh lệch chi phí vận hành theo đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá và tài sản thay thế;

- Ước tính thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả kinh tế tính từ thời điểm thẩm định giá;

- Xác định tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hằng năm thông qua số lượng sản phẩm tạo ra hằng năm của tài sản thẩm định giá và mức chênh lệch chi phí vận hành trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá;

- Giảm trừ tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hằng năm tương ứng với mức tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng đối với khoản thu nhập tăng thêm (do sử dụng tài sản thay thế có chi phí vận hành thấp hơn tài sản thẩm định giá);

- Hiện tại hóa tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hằng năm (trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản) về thời điểm thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro gắn với việc sử dụng tài sản thẩm định giá;

(5) Khi xác định và ước tính các loại giá trị hao mòn chức năng cần phân tích, lập luận chặt chẽ để tránh bị tính trùng dẫn tới làm sai lệch kết quả.

Đối tượng áp dụng đối với Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí như thế nào?

Căn cứ theo Điều 2 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có hướng dẫn như sau:

Theo đó, đối tượng áp dụng Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí được quy định bao gồm:

- Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

- Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.

- Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).