Bên mua không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất không? Nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc là gì?

Nội dung chính

• Nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc là gì?
• Không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất không?
• Lời khuyên trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc

Nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc là gì?

Trường hợp từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thực hiện như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bên mua không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất không? Nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc là gì? (Hình từ Internet)

Không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất không?

Căn cứ theo quy định của pháp luật thì hình thức đặt cọc bao gồm văn bản hoặc lời nói. Đối với hình thức bằng văn bản thì gồm nhiều loại khác nhau bao gồm hợp đồng đặt cọc có công chứng, hợp đồng đặt cọc có chứng thực, hợp đồng đặt cọc có người làm chứng, hợp đồng đặt cọc không có người làm chứng.

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014 thì trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng và đồng thời không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng thì bên nhận đặt cọc vẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường mà không bị hạn chế bởi bất kỳ quy định nào, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Một vài lý do dù chưa hủy hợp đồng đặt cọc công chứng nhưng vẫn được bán đất bao gồm:

(1) Không có quy định nào cấm, hạn chế quyền chuyển nhượng của bên nhận đặt cọc khi bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng và đồng thời không hủy hợp đồng đặt cọc có công chứng

(2) Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi hết thời hạn đặt cọc, bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng là hành vi vi phạm hợp đồng; khi đó phải thực hiện nghĩa vụ.

(3) Về bản chất của công chứng:

Bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc thì công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của thỏa thuận giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.

Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 được quy định như sau:

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Trường hợp không có thỏa thuận khác thì công chứng không làm hạn chế, mất quyền chuyển nhượng nhà đất khi bên nhận đặt cọc không hủy hợp đồng đặt cọc.

Trên thực tế, khi hết thời hạn đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng (từ chối mua) thì có thể có một số tổ chức công chứng không công chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa bên nhận đặt cọc với bên thứ ba.

Nguyên nhân của việc chưa hủy hợp đồng đặt cọc nhưng vẫ được bán đất bao gồm:

- Bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thỏa thuận về việc không được chuyển nhượng nhà đất khi không (chưa) hủy hợp đồng đặt cọc đã ký kết

- Công chứng viên cố tình làm khó bên nhận đặt cọc.

- Yêu cầu công chứng viên giải thích, trong đó chỉ rõ căn cứ pháp lý về việc từ chối thực hiện yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

- Lựa chọn công chứng tại đơn vị khác hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Lời khuyên trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc

- Không nên thỏa thuận thêm các điều khoản trong trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, nhất là khi không am hiểu pháp luật về lĩnh vực này.

- Đọc kỹ nội dung các điều khoản trước khi ký kết.

- Hợp đồng đặt cọc phải ghi thời hạn

Trên đây là một số thông tin chúng tôi cung cấp gửi tới bạn. Trân trọng!

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất Tải về