Hợp đồng kinh doanh bất động sản nào được phép chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023? Điều kiện chuyển nhượng là gì?

Nội dung chính

• Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm những loại nào?
• Những hợp đồng kinh doanh bất động sản nào được phép chuyển nhượng?
• Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?
• Quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy đinh thế nào?

Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm những loại nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các loại sau:

- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

- Hợp đồng thuê nhà ở;

- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

- Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản nào được phép chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023? Điều kiện chuyển nhượng là gì? (Hình từ Internet)

Những hợp đồng kinh doanh bất động sản nào được phép chuyển nhượng?

Căn cứ theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như sau:

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo đó, hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng bao gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

- Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?

Căn cứ theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

(1) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(2) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Như vậy, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện theo quy định nêu trên.

Quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy đinh thế nào?

Căn cứ theo Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản có quyền, nghĩa vụ sau:

- Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản các bên tham gia có quyền và nghĩa vụ theo quy định nêu trên.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025.

Vừa qua, đã có dự thảo đề xuất Luật Kinh doanh bất động 2023 sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 01 tháng 08 năm 2024.