Hướng dẫn mới về định giá đất của Chính phủ có gì đặc biệt? Xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như thế nào?

Nội dung chính

• Chính phủ hướng dẫn định giá đất mới theo phương pháp nào?
• Chính phủ hướng dẫn xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất như thế nào?
• Chính phủ hướng dẫn trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất như thế nào?

Chính phủ hướng dẫn định giá đất mới theo phương pháp nào?

Ngày 05/02/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Cụ thể căn cứ theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sụng tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định phương pháp định giá đất mới như sau:

(1) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

(2) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

(3) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.”

=> Như vậy, Chính phủ hướng dẫn 04 phương pháp định giá đất, định giá đất là công cụ để Nhà nước thiết lập cơ chế quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể mà đây còn là căn cứ để các chủ thể sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và được hưởng sự đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

Hướng dân mới về định giá đất của Chính phủ có gì đặc biệt? Xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như thế nào? (Hình từ Internet)

Chính phủ hướng dẫn xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất như thế nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 5e Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung tại khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP Chính phủ hướng đẫn xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể như sau như sau:

(1) Trường hợp 1: Trường hợp được quy định tại khoản a, b, c, d khoản 4 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP gồm:

- Trường hợp tại điểm a khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013

- Trường hợp tại khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013.

- Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

- Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau:

+ Trường hợp điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013;

+ Trường hợp điểm d khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013

+ Trường hợp khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013

Tính tiền thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

=> Đối với những trường hợp trên cơ quan tài chính chủ trì, xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Việc xây dựng, điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

(2) Trường hợp 2: Trường hợp được quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung tại khoản tại khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP về việc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và không đủ điều kiện để áp dụng phướng pháp so sánh.

=> Đối với trường hợp này cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng.

Chính phủ hướng dẫn trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất như thế nào?

Chính phủ hướng dẫn xác định trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể tại khoản 2 Điều 5e Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung tại khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP.

Trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5e Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP:

- Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, quy định trong bảng giá đất, bao gồm:

+ Vị trí,

+ Diện tích,

+ Loại đất và thời hạn sử dụng,

+ Thông tin giá đất trong bảng giá đất.

- Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung tại khoản 5 Điều 1 Nghị định12/2024/NĐ-CP cho từng vị trí đất.

Trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5c Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại khoản 6 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP.

- Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất:

+ Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5e được sửa đổi, bổ sung tại khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất.

+ Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó.

Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất được xác định như sau: