Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không?

Nội dung chính

• Hợp đồng thuê nhà ở là gì?
• Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở là gì?
• Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không?

Hợp đồng thuê nhà ở là gì?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thuê tài sản như sau:

Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về thời gian thuê, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê đối với nhà ở.

Theo đó, thời gian thuê nhà được quy định như sau:

Căn cứ quy định tại Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 về thời gian thuê nhà ở quy định như sau:

Thời gian thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Ngoài ra, Điều 129 Luật Nhà ở 2014 cũng ghi nhận về thời gian thuê nhà như sau:

Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không? (Hình từ Internet)

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở là gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng như sau:

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

...

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Theo đó, hợp đồng hết hạn thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không?

Gia hạn hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên để tiếp tục thời gian thực hiện hợp đồng. Sau khi xác lập thỏa thuận gia hạn hợp đồng thì hợp đồng đã ký sẽ kéo dài về mặt thời gian.

Ngoài ra, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Theo đó, trường hợp hợp đồng đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở và thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên cho thuê đồng nghĩa với việc xác lập giao dịch dân sự thông qua hành vi cụ thể là thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Tuy nhiên, việc xác lập giao dịch này không đương nhiên xem là gia hạn hợp đồng vì khi hết thời hạn hợp đồng thì đã thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng, khi đó quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng đã kết thúc, do đó không thực hiện gia hạn hợp đồng được.