Tổ chức tín dụng thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật như thế nào?

Nội dung chính

• Thế nào là bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?
• Nhà ở hình thành trong tương lai đang bị tạm đình chỉ bảo lãnh thì có được ngân hàng thương mại khác cấp bảo lãnh không?
• Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Thế nào là bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Nhà ở trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN giải thích về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký. Trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại khi ngân hàng thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận đã ký.

Theo đó, khoản 13 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN cũng định nghĩa hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư và các bên liên quan khác (nếu có) về việc ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, căn cứ những quy định trên thì chủ đầu tư là bên được bảo lãnh của tổ chức tín dụng.

Tổ chức tín dụng thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật như thế nào? (Hình từ Internet)

Nhà ở hình thành trong tương lai đang bị tạm đình chỉ bảo lãnh thì có được ngân hàng thương mại khác cấp bảo lãnh không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN về điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh ngân hàng như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1. Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:

a) Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

b) Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang bị tạm đình chỉ bảo lãnh ngân hàng thì sẽ không đáp ứng được điều kiện để ngân hàng thương mại thực hiện cấp bảo lãnh.

Đồng thời, khoản 3 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định điều kiện để ngân hàng thương mại quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

3. Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

4. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;

c) Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

d) Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.

Thông tư 11/2022/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành có hiệu lực từ ngày 01/04/2023.