Tòa án tiến hành thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp trong tranh chấp hợp đồng tín dụng như thế nào cho đúng? Trường hợp nào được phép tuyên hợp đồng thế chấp bị vô hiệu?

Nội dung chính

• Đặc trưng của các loại án kinh doanh thương mại về "tranh chấp hợp đồng tín dụng"?
• Những vi phạm về thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp trong "tranh chấp hợp đồng tín dụng"?
• Những vi phạm về việc tuyên hợp đồng thế chấp bị vô hiệu?

Đặc trưng của các loại án kinh doanh thương mại về "tranh chấp hợp đồng tín dụng"?

Theo nội dung Hướng dẫn 25/HD-VKSTC năm 2022 thì các loại án về kinh doanh, thương mại về tranh chấp hợp đồng tín dụng có một số điểm đặc trưng như sau:

- Về quan hệ tranh chấp: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng cũng là một dạng về tranh chấp hợp đồng và về bản chất cũng là quan hệ vay mượn, đa số có lãi giống như các hợp đồng vay tài sản thông thường, nhưng nhằm mục đích phục vụ sản xuất, kinh doanh (lợi nhuận). Bên cạnh hợp đồng tín dụng, thường kèm theo hợp đồng thế chấp, cầm cố tài sản, tín chấp, bảo lãnh... của chính người vay tiền hoặc bên thứ 3. Về hình thức, hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm (phổ biến là hợp đồng thế chấp, cầm cố) được thể hiện thành văn bản, nội dung hợp đồng thường áp dụng theo mẫu của tổ chức tín dụng. Nội dung tranh chấp bao gồm việc thanh toán vốn, lãi suất, tiền phạt và xử lý tài sản bảo đảm.

- Về chủ thể tranh chấp: Nguyên đơn khởi kiện thường là tổ chức tín dụng (bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân), các tổ chức này trong quá trình hoạt động đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua việc cấp vốn tín dụng và bảo đảm an toàn của hệ thống ngân hàng.

- Về pháp luật giải quyết tranh chấp: Do đặc điểm quan hệ tranh chấp nêu trên, nên pháp luật áp dụng giải quyết chủ yếu là Bộ luật Dân sự (BLDS), các luật chuyên ngành, như Luật các Tổ chức tín dụng, Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, pháp luật về giao dịch bảo đảm.

- Về phương thức, thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Phương thức giải quyết tranh chấp bằng tố tụng Tòa án hoặc Trọng tài. Trên thực tế, đương sự thường lựa chọn phương thức tố tụng Tòa án để giải quyết. Trong phương thức Tòa án, đa số các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm của TAND cấp huyện được quy định tại khoản 1 Điều 30 và khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp trong 'tranh chấp hợp đồng tín dụng'

Những vi phạm về thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp trong "tranh chấp hợp đồng tín dụng"?

Theo nội dung Hướng dẫn 25/HD-VKSTC năm 2022 như sau:

- Hiện nay, nhiều trường hợp Tòa án không xem xét thẩm định tại chỗ, vì cho rằng không có ai yêu cầu, hoặc trường hợp vụ án bị hủy để xét xử lại thì Tòa án cho rằng giai đoạn xét xử trước đây đã xem xét thẩm định tại chỗ. Vi phạm này, dẫn đến bản án, quyết định bị huỷ ở cấp giám đốc thẩm.

Do đó, khi kiểm sát việc xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản bảo đảm, Kiểm sát viên cần kiểm sát chặt chẽ việc Tòa án xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp theo Điều 101 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Cụ thể là, việc xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án có mô tả đúng, đầy đủ hiện trạng tài sản thế chấp không? có đo vẽ, xác định chính xác cụ thể vị trí tài sản (trường hợp cần thiết phải có bản ảnh để quan sát tài sản trên thực tế); đồng thời xác định người có quyền đối với tài sản thế chấp, hoặc ai đang quản lý, sử dụng tài sản thế chấp và tài sản thế chấp trên thực tế có khác gì so với tài sản thể hiện trên giấy tờ hay không để giải quyết vụ án một cách toàn diện, triệt để.

- Ngoài ra, trường hợp Tòa án không tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ vì cho rằng không có ai yêu cầu, hoặc trường hợp khi vụ án bị hủy để xét xử lại Tòa án cho rằng giai đoạn xét xử trước đây đã xem xét thẩm định tại chỗ, thì Kiểm sát viên cần yêu cầu Tòa án xem xét, thẩm định lại tài sản, vì qua thời gian, tài sản có thể có những biến động, như có sự thay đổi về tài sản trên đất, người quản lý tài sản.

Những vi phạm về việc tuyên hợp đồng thế chấp bị vô hiệu?

Căn cứ theo nội dung Hướng dẫn 25/HD-VKSTC năm 2022 như sau:

- Trên thực tế, xảy ra nhiều trường hợp trên đất có nhiều loại tài sản mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất được thế chấp, có tài sản thuộc sở hữu của người khác. Khi giải quyết, một số Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ (hoặc vô hiệu một phần) hợp đồng thế chấp, trong khi hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định pháp luật là không đúng.

- Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn là Công ty B. Để đảm bảo cho khoản vay được giải ngân 3.066.191.933 đồng, ngày 11/6/2008, ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N đã thế chấp nhà, đất tại tổ 28, phường B, quận G, thành phố H, gồm: diện tích đất 147,7m², diện tích nhà ở 85m², số tầng: 02+01, hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, thực tế còn có căn nhà 3,5 tầng do ông Trần Lưu H2 là con ông H và bà N xây dựng năm 2002 nhưng chưa đăng ký sở hữu, không đưa vào hợp đồng thế chấp. Trường hợp này, trên đất của nhiều tài sản gắn liền với đất, trong đó có tài sản thuộc quyền sở hữu của người thế chấp, có tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác, mà người thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình. Nội dung và hình thức của hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Nhưng quá trình giải quyết, Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần hay vô hiệu toàn bộ (do thế chấp thiếu căn nhà 3,5 tầng) đều không đúng, nên đã bị cấp giám đốc thẩm hủy án để giải quyết lại phần tài sản thế chấp.

Do đó, khi xem xét đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định mới 02 điều luật (Điều 325 về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, Điều 326 về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất); đồng thời có quy định mới bảo vệ người thứ ba ngay tình (Điều 133), Công văn Giải đáp nghiệp vụ 02/2021/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TAND tối cao (mục 1 phần III) và đã có 03 Án lệ liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Nhìn chung, trường hợp hợp đồng thế chấp được ký kết tự nguyện, được công chứng, chứng thực, tài sản đã được tổ chức tín dụng xem xét, thẩm định và đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định, thì không vì những lý do như có tài sản phát sinh trên đất tranh chấp, giao dịch về tài sản trước đó bị vô hiệu để xác định vô hiệu, mà phải công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp.