Hợp đồng mua bán nhà, đất có hiệu lực khi nào? Nên công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất tại văn phòng công chứng tư nhân hay phòng công chứng nhà nước?

Nội dung chính

• Công chứng là gì?
• Văn bản công chứng có hiệu lực khi nào?
• Nên công chứng tại văn phòng công chứng tư nhân hay phòng công chứng nhà nước?

Công chứng là gì?

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng như sau:

“Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”

Theo đó, công chứng là việc công chứng viên của tổ chứng hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản; tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch, giấy tờ từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại.

Hợp đồng mua bán nhà, đất có hiệu lực khi nào? Nên công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất tại phòng công chứng tư hay phòng công chứng nhà nước?

Văn bản công chứng có hiệu lực khi nào?

Theo khoản 4 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định về văn bản công chứng như sau:

“Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

….

4. Văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật này.”

Theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

Theo đó thì hợp đồng mua bán nhà, đất là một trong những văn bản công chứng được định nghĩa theo khoản 4 Điều 2 Luật Công chứng 2014. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà, đất sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Nên công chứng tại văn phòng công chứng tư nhân hay phòng công chứng nhà nước?

Theo Điều 19 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

“Điều 19. Phòng công chứng

1. Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập.

2. Phòng công chứng là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng.

Người đại diện theo pháp luật của Phòng công chứng là Trưởng phòng. Trưởng phòng công chứng phải là công chứng viên, do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức.

3. Tên gọi của Phòng công chứng bao gồm cụm từ “Phòng công chứng” kèm theo số thứ tự thành lập và tên của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi Phòng công chứng được thành lập.

4. Phòng công chứng sử dụng con dấu không có hình quốc huy. Phòng công chứng được khắc và sử dụng con dấu sau khi có quyết định thành lập. Thủ tục, hồ sơ xin khắc dấu, việc quản lý, sử dụng con dấu của Phòng công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật về con dấu.”

Theo Điều 22 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

“Điều 22. Văn phòng công chứng

1. Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đối với loại hình công ty hợp danh.

Văn phòng công chứng phải có từ hai công chứng viên hợp danh trở lên. Văn phòng công chứng không có thành viên góp vốn.

2. Người đại diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng là Trưởng Văn phòng. Trưởng Văn phòng công chứng phải là công chứng viên hợp danh của Văn phòng công chứng và đã hành nghề công chứng từ 02 năm trở lên.

3. Tên gọi của Văn phòng công chứng phải bao gồm cụm từ “Văn phòng công chứng” kèm theo họ tên của Trưởng Văn phòng hoặc họ tên của một công chứng viên hợp danh khác của Văn phòng công chứng do các công chứng viên hợp danh thỏa thuận, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của tổ chức hành nghề công chứng khác, không được vi phạm truyền thống lịch sử, văn hóa, đạo đức và thuần phong mỹ tục của dân tộc.

4. Văn phòng công chứng phải có trụ sở đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định.

Văn phòng công chứng có con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác.

5. Văn phòng công chứng sử dụng con dấu không có hình quốc huy. Văn phòng công chứng được khắc và sử dụng con dấu sau khi có quyết định cho phép thành lập. Thủ tục, hồ sơ xin khắc dấu, việc quản lý, sử dụng con dấu của Văn phòng công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật về con dấu.”

Theo đó, phòng công chứng và văn phòng công chứng đều bắt buộc đứng đầu bởi công chứng viên. Điểm khác biệt giữa hai tổ chức này là phòng công chứng sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thành lập, còn văn phòng công chứng phải được thành lập từ 02 công chứng viên hợp danh trở lên. Phòng công chứng và văn phòng công chứng đều có con dấu riêng.

Xét lại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì ta thấy sẽ thấy văn bản được công chứng tại phòng công chứng và văn phòng công chứng thì đều có giá trị như nhau, bởi vì phòng công chứng và văn phòng công chứng đều có công chứng viên (người đứng đầu tổ chức) và đều có con dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Và trên thực tế, pháp luật Việt Nam cũng không có quy định nào phân biệt về giá trị của văn bản được công chứng tại phòng chứng và văn phòng công chứng.

Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mưc phí, lệ phí công chứng như sau:

“Điều 4. Mức thu phí, lệ phí

Mức thu phí, lệ phí theo quy định tại Thông tư này như sau:

1. Mức thu phí công chứng quy định tại Thông tư này được áp dụng thống nhất đối với Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng. Trường hợp đơn vị thu phí là Văn phòng công chứng thì mức thu phí quy định tại Thông tư này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và các văn bản hướng dẫn thi hành.”

Theo đó, mức thu phí, lệ phí áp dụng tại phòng công chứng và văn phòng công chứng là như nhau.

Theo khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Điều 67. Thù lao công chứng

…

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mức trần thù lao công chứng áp dụng đối với các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương. Tổ chức hành nghề công chứng xác định mức thù lao đối với từng loại việc không vượt quá mức trần thù lao công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và niêm yết công khai các mức thù lao tại trụ sở của mình. Tổ chức hành nghề công chứng thu thù lao cao hơn mức trần thù lao và mức thù lao đã niêm yết thì bị xử lý theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, cả phòng công chứng và văn phòng công chứng đều có quyền thu thù lao công chứng sao cho mức thu không vượt quá mức trần thù lao mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành và niêm yết. Thông thường thì thù lao công chứng của văn phòng công chứng sẽ cao hơn do đây là tổ chức được các công chứng viên hợp danh thành lập với mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận.

Do đó, người dân cần cân đối về việc đi lại, thời gian và chi phí để chọn tổ chức hành nghề công chứng phù hợp.