Hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng thì có bị vô hiệu hay không? Trường hợp nào không công chứng nhưng vẫn có hiệu lực?

Nội dung chính

• Hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng thì có bị vô hiệu hay không?
• Trường hợp nào hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng, chứng thực nhưng vẫn có hiệu lực?
• Hợp đồng tặng cho đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm nào?

Hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng thì có bị vô hiệu hay không?

Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Đồng thời, tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc tặng cho bất động sản như sau:

Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy, một trong những điều kiện để giao dịch tặng cho bất động sản có hiệu lực là việc tặng cho này phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Do đó, nếu như hợp đồng tặng cho không được công chứng, chứng thực thì căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng này sẽ không có hiệu lực vì đã không tuân thủ quy định về hình thức của giao dịch tặng cho bất động sản.

Tặng cho bất động sản (Hình từ Internet)

Trường hợp nào hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng, chứng thực nhưng vẫn có hiệu lực?

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về vấn đề giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức cụ thể như sau:

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo quy định nêu trên, nếu việc tặng cho bất động sản đã lập thành văn bản nhưng lại không thực hiện công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án vẫn có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch tặng cho bất động sản.

Lưu ý: Với trường hợp này thì các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.

Hợp đồng tặng cho đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm nào?

Theo khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

...

Như vậy, theo quy định nêu trên, vì quyền sử dụng đất thuộc đối tượng bất động sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho đất đai chính là từ thời điểm đăng ký sở hữu.