Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có phải tiến hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

Nội dung chính

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là gì?
• Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính là gì?
• Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở doanh nghiệp có phải tiến hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không?
• Thỏa thuận bảo lãnh và cam kết bảo lãnh được quy định như thế nào?

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là gì?

Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về khái niệm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

"16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính là gì?

Căn cứ theo khoản 14 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

14. Cam kết bảo lãnh là cam kết do bên bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoặc bên xác nhận bảo lãnh phát hành theo một trong các hình thức sau:

a) Thư bảo lãnh là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng và xác nhận bảo lãnh thì thư bảo lãnh bao gồm cả cam kết của bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh và bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh;

b) Hợp đồng bảo lãnh là thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh bao gồm cả thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có).

Riêng đối với bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ phát hành theo hình thức thư bảo lãnh.

Như vậy, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính có thể hiểu là hợp đồng hoặc thư bảo lãnh của bên bảo lãnh sẽ chịu trách nhiệm về một khoản nợ nếu bên được bảo lãnh không thể theo kịp các khoản thanh toán của mình cho nhà đầu tư hoặc chủ nợ.

Trước đây, căn cứ khoản 12 Điều 3 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau

Cam kết bảo lãnh là văn bản do bên bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoặc bên xác nhận bảo lãnh phát hành theo một trong các hình thức sau:

- Thư bảo lãnh là văn bản cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì thư bảo lãnh bao gồm cả văn bản cam kết của bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh;

- Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Như vậy, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính có thể hiểu là hợp đồng hoặc thư bảo lãnh của bên bảo lãnh sẽ chịu trách nhiệm về một khoản nợ nếu bên được bảo lãnh không thể theo kịp các khoản thanh toán của mình cho nhà đầu tư hoặc chủ nợ.

Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở doanh nghiệp có phải tiến hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở doanh nghiệp có phải tiến hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

(1) Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

(2) Căn cứ Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

- Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

(3) Căn cứ Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Như vậy từ những căn cứ trên nếu doanh nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Cùng với đó khi doanh nghiệp bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho doanh nghiệp.

Thỏa thuận bảo lãnh và cam kết bảo lãnh được quy định như thế nào?

(1) Thỏa thuận bảo lãnh được quy định như thế nào?

Thỏa thuận bảo lãnh được quy định tại Điều 16 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Điều 15. Thỏa thuận cấp bảo lãnh

1. Để cấp bảo lãnh cho khách hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và khách hàng lập thỏa thuận cấp bảo lãnh. Trường hợp phát hành bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì bên bảo lãnh không bắt buộc phải lập thỏa thuận cấp bảo lãnh với bên bảo lãnh đối ứng.

2. Thỏa thuận cấp bảo lãnh phải có các nội dung sau:

a) Pháp luật áp dụng. Trường hợp không quy định cụ thể pháp luật áp dụng thì được hiểu các bên thỏa thuận áp dụng theo pháp luật Việt Nam;

b) Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;

c) Nghĩa vụ được bảo lãnh;

d) Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh;

đ) Hình thức phát hành cam kết bảo lãnh;

e) Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Phí bảo lãnh;

i) Thỏa thuận về bắt buộc nhận nợ trả thay, lãi suất áp dụng đối với số tiền trả thay và nghĩa vụ hoàn trả nợ khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

k) Số hiệu, ngày ký, hiệu lực của thỏa thuận cấp bảo lãnh;

l) Giải quyết tranh chấp phát sinh;

m) Các nội dung khác không trái với quy định của pháp luật.

3. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ nội dung thỏa thuận cấp bảo lãnh do các bên liên quan thỏa thuận, quyết định trên cơ sở đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật

Trước đây, căn cứ Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) quy định về thỏa thuận cấp bảo lãnh như sau:

- Để thực hiện bảo lãnh, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và khách hàng ký thỏa thuận cấp bảo lãnh. Trường hợp phát hành bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì bên bảo lãnh không bắt buộc phải ký thỏa thuận cấp bảo lãnh với bên bảo lãnh đối ứng.

- Thỏa thuận cấp bảo lãnh phải có các nội dung sau:

+ Các quy định pháp luật áp dụng;

+ Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;

+ Nghĩa vụ được bảo lãnh;

+ Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh;

+ Hình thức phát hành cam kết bảo lãnh;

+ Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Phí bảo lãnh;

+ Thỏa thuận về bắt buộc nhận nợ trả thay, lãi suất áp dụng đối với số tiền trả thay và nghĩa vụ, thời hạn hoàn trả nợ khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Số hiệu, ngày ký, hiệu lực của thỏa thuận;

+ Giải quyết tranh chấp phát sinh.

- Ngoài các nội dung quy định tại khoản 2 Điều này, các bên có thể thỏa thuận các nội dung khác trong thỏa thuận cấp bảo lãnh không trái với quy định tại Thông tư này và quy định của pháp luật.

- Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ nội dung thỏa thuận cấp bảo lãnh do các bên liên quan thỏa thuận, quyết định trên cơ sở đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật.

(2) Cam kết bảo lãnh được quy định như thế nào?

Cam kết bảo lãnh được quy định tại Điều 16 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Cam kết bảo lãnh

1. Căn cứ thỏa thuận cấp bảo lãnh, bên bảo lãnh hoặc bên xác nhận bảo lãnh phát hành cam kết bảo lãnh cho bên nhận bảo lãnh với các nội dung sau:

a) Pháp luật áp dụng. Trường hợp không quy định cụ thể pháp luật áp dụng thì được hiểu các bên thỏa thuận áp dụng theo pháp luật Việt Nam;

b) Số hiệu của cam kết bảo lãnh;

c) Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;

d) Ngày phát hành bảo lãnh, ngày bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh và/hoặc trường hợp bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh;

đ) Ngày hết hiệu lực và/hoặc trường hợp hết hiệu lực của bảo lãnh;

e) Số tiền bảo lãnh, đóng tiền bảo lãnh;

g) Nghĩa vụ bảo lãnh;

h) Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

i) Hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (gồm yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh kèm danh mục chứng từ, tài liệu cần phải cung cấp);

k) Cách thức để bên nhận bảo lãnh kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;

l) Các nội dung khác không trái với quy định của pháp luật.

2. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ nội dung cam kết bảo lãnh do các bên liên quan thỏa thuận phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh và tuân thủ quy định pháp luật.

3. Đối với các cam kết bảo lãnh phát hành thông qua mạng thông tin liên lạc quốc tế thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện theo nội dung và quy trình phát hành cam kết bảo lãnh của mạng thông tin liên lạc quốc tế. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải có quy trình giám sát, quản lý hoạt động phát hành bảo lãnh đối với các trường hợp này bảo đảm an toàn, hiệu quả.

Trước đây, căn cứ Điều 15 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) quy định về cam kết bảo lãnh như sau:

- Cam kết bảo lãnh phải có các nội dung sau:

+ Các quy định pháp luật áp dụng;

+ Số hiệu, hình thức cam kết bảo lãnh;

+ Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;

+ Ngày phát hành bảo lãnh, ngày bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh và/hoặc trường hợp bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh;

+ Ngày hết hiệu lực và/hoặc trường hợp hết hiệu lực của bảo lãnh;

+ Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh;

+ Nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Cách thức để kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh.

- Ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, cam kết bảo lãnh có thể có các nội dung khác phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh, phù hợp với quy định, tại Thông tư này và quy định của pháp luật.

- Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ nội dung cam kết bảo lãnh do các bên liên quan thỏa thuận phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh và tuân thủ quy định pháp luật.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài căn cứ các nội dung của thỏa thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh tại Thông tư này để thiết kế, in ấn và ban hành mẫu cam kết bảo lãnh phù hợp với từng hình thức bảo lãnh, loại hình bảo lãnh áp dụng thống nhất trong toàn hệ thống của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải ban hành quy định nội bộ về quy trình, trách nhiệm thực hiện việc thiết kế, in ấn, phát hành và sử dụng mẫu cam kết bảo lãnh đảm bảo an toàn, tuân thủ quy định pháp luật.

- Đối với các cam kết bảo lãnh phát hành thông qua mạng thông tin liên lạc quốc tế giữa các ngân hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện theo hình thức và quy trình phát hành cam kết bảo lãnh của mạng thông tin liên lạc quốc tế giữa các ngân hàng. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải có quy trình giám sát, quản lý hoạt động phát hành bảo lãnh đối với các trường hợp này bảo đảm an toàn, hiệu quả.

Trên đây là những quy định của pháp luật liên quan đến nội dung quyền sở hữu nhà ở và bảo lãnh mà bạn quan tâm.