Không xác định được vị trí thửa đất là tài sản thế chấp thì Tòa án có tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu không?

Nội dung chính

• Không xác định được vị trí thửa đất thế chấp thì Tòa án có tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu không?
• Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản này có thuộc tài sản thế chấp không?
• Bên thế chấp tài sản có những nghĩa vụ gì?

Không xác định được vị trí thửa đất thế chấp thì Tòa án có tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu không?

Trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, việc thẩm định các tài sản để thực hiện giao kết hợp đồng thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ luôn là một vấn đề quan trọng.

Hoạt động này quyết định rất lớn đến khả năng thu hồi khoản vay của tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào việc thẩm định tài sản thế chấp cũng được diễn ra đúng quy trình và chặt chẽ. Điều này dẫn đến một hệ quả là không xác định được tài sản thế chấp.

Vậy, trong trường hợp không thể thu hồi khoản vay, tổ chức tín dụng có yêu cầu Tòa án xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp để hoàn trả khoản vay thì Tòa án có thừa nhận hợp đồng thế chấp hay không?

Thực tiễn xét xử, đây vẫn là một vấn đề vướng mắc của nhiều Tòa án. Để thống nhất cách thức giải quyết, Tòa án nhân dân tối cao đã giải đáp nội dung này tại Mục 10 Phần III Công văn 196/TANDTC-PC năm 2023 như sau:

Khi tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với tài sản thế chấp mà Tòa án không xác định được vị trí đất thế chấp theo hợp đồng thì Tòa án cần có văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp trả lời về vị trí đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp để làm căn cứ xác định vị trí đất thế chấp. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền trả lời không xác định được vị trí đất thế chấp thì Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do không xác định được đối tượng của hợp đồng theo Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, trường hợp này, Tòa án cần phải gửi thông tin yêu cầu xác định vị trí thửa đất đến các cơ quan có thẩm quyền quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác nhận vị trí thửa đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước trả lời không thể xác nhận vị trí thửa đất trong hợp đồng thế chấp thì Tòa án thực hiện tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do không xác định được đối tượng của hợp đồng.

Đây cũng là một lưu ý lớn đối với các tổ chức tín dụng khi thực hiện thẩm định tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng, nhất là tài sản quyền sử dụng đất thì phải kiểm tra thực địa, xác định vị trí thửa đất, xin cung cấp thông tin thửa đất theo thủ tục cung cấp đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định tính pháp lý của thửa đất trong quá trình thẩm định, nhằm hạn chế rủi ro.

Tài sản thế chấp (Hình từ Internet)

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản này có thuộc tài sản thế chấp không?

Thì theo khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Theo đó, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bên thế chấp tài sản có những nghĩa vụ gì?

Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản được quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.