Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Nội dung chính

• Bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
• Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định thế nào?
• Hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định những nội dung nào?
• Lập hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định bị xử lý như thế nào?

Bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, trước tiên phải đảm bảo điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

"Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do."

Theo quy định trên, ta thấy điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh doanh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Tải về mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mới nhất 2023: Tại Đây

Bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định thế nào?

Các bên khi tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hưởng các quyền và thực hiện nghĩa vụ quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

* Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà:

- Về quyền, bao gồm:

+ Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.

+ Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

+ Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.

+ Các quyền khác trong hợp đồng.

- Về nghĩa vụ, bao gồm:

+ Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

+ Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

+ Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

+ Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

+ Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

* Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà

- Quyền của bên mua:

+ Yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

+ Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

+ Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

+ Các quyền khác trong hợp đồng.

- Nghĩa vụ của bên mua:

+ Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Căn cứ quy định trên, khi thực hiện hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên có quyền và nghĩa vụ nêu trên.

Hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định những nội dung nào?

Việc lập hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo đầy đủ các nội dung quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Các thông tin về bất động sản;

- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Phương thức và thời hạn thanh toán;

- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

- Bảo hành;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

- Phạt vi phạm hợp đồng;

- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

- Giải quyết tranh chấp;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Lập hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định bị xử lý như thế nào?

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về hình thức xử lý đối với hành vi lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định như sau:

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với hành vi vi phạm của tổ chức.

Theo đó, tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Ngoài ra, bên cạnh mức xử phạt nêu trên, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc lập hợp đồng theo đúng quy định theo điểm b khoản 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai muốn bán phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật, trong đó quy định phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khi thực hiện hoạt động mua bán này, các bên trong hợp đồng có quyền và nghĩa vụ theo quy định. Việc lập hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo đầy đủ các nội dung theo quy định. Trường hợp tổ chức, cá nhân lập hợp đồng không đầy đủ nội dung thì bị xử lý theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.