Nếu ngân hàng muốn điều chỉnh hợp đồng thế chấp để bên thứ 3 là bên nhận thế chấp thì phải thực hiện thủ tục đăng ký sửa đổi như thế nào?

Nội dung chính

• Những biện pháp bảo đảm nào phải đăng ký?
• Nếu ngân hàng muốn điều chỉnh hợp đồng thế chấp để bên thứ 3 là bên nhận thế chấp thì phải thực hiện thủ tục đăng ký sửa đổi như thế nào?
• Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đã đăng ký

Những biện pháp bảo đảm nào phải đăng ký?

Căn cứ Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp đăng ký như sau:

"1. Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;

d) Thế chấp tàu biển.

2. Các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu:

a) Thế chấp tài sản là động sản khác;

b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

c) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu."

Nếu ngân hàng muốn điều chỉnh hợp đồng thế chấp để bên thứ 3 là bên nhận thế chấp thì phải thực hiện thủ tục đăng ký sửa đổi như thế nào?

Nếu ngân hàng muốn điều chỉnh hợp đồng thế chấp để bên thứ 3 là bên nhận thế chấp thì phải thực hiện thủ tục đăng ký sửa đổi như thế nào?

Căn cứ Điều 16 Thông tư 07/2019/TT-BTP quy định về đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký như sau:

- Trường hợp có nhiều tài sản thế chấp trong một hợp đồng thế chấp mà các bên có yêu cầu đăng ký thay đổi với nội dung vừa rút bớt vừa bổ sung một hoặc một số tài sản thế chấp mà không thuộc trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm c khoản 1 Điều 21 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (ví dụ: rút bớt 01 thửa đất đã thế chấp, bổ sung 02 tài sản gắn liền với đất) thì người yêu cầu đăng ký chỉ cần nộp một (01) bộ hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 43 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.

- Đối với trường hợp đăng ký thay đổi quy định tại khoản 3 Điều 5 của Thông tư này thì trong Phiếu yêu cầu, các bên kê khai chi tiết về tài sản rút bớt, gồm các thông tin sau: tên dự án, địa chỉ dự án và các thông tin khác để xác định được cụ thể tài sản rút bớt (ví dụ: rút bớt tài sản là căn hộ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì kê khai số của căn hộ, diện tích căn hộ, số tầng, tên tòa nhà...). Trường hợp rút bớt nhiều căn hộ, công trình xây dựng trong cùng một dự án đầu tư xây dựng nhả ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng thì các bên lập danh mục căn hộ, công trình xây dựng và mô tả chi tiết các thông tin như thông tin kê khai về tài sản rút bớt tại khoản này.

- Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nay người sử dụng đất xây công trình xây dựng không phải là nhà ở trên đất và có nhu cầu đăng ký bổ sung tài sản thế chấp thì các bên có thể yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước hoặc cùng với việc đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.

- Trường hợp thay đổi bên thế chấp, bên nhận thế chấp do tổ chức lại pháp nhân, mua, bán nợ hoặc chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ dân sự khác theo quy định của pháp luật thì khi thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, người yêu cầu đăng ký nộp quyết định, văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc tổ chức lại pháp nhân, hợp đồng hoặc văn bản khác chứng minh cho việc mua, bán nợ, chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ theo hình thức được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 43 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP để thay thế cho hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp.

- Trường hợp trong nhiều hợp đồng thế chấp có cùng một bên nhận thế chấp mà có sự thay đổi thông tin của nhận bên thế chấp hoặc thay đổi bên nhận thế chấp do tổ chức lại pháp nhân, mua, bán nợ hoặc chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ dân sự khác theo quy định của pháp luật thì cùng các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 43 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bản Danh mục các hợp đồng thế chấp đã đăng ký để đăng ký thay đổi đối với tất cả các hợp đồng đó.

- Trường hợp hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật đất đai năm 2013 và có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2013 thì các bên tham gia hợp đồng thế chấp không phải đăng ký thay đổi nội dung về Giấy chứng nhận trong hợp đồng thế chấp đã đăng ký.

Sau khi Giấy chứng nhận được cấp đổi theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm ghi nội dung đăng ký thế chấp từ Giấy chứng nhận cũ sang Giấy chứng nhận mới.

- Trường hợp trong Phiếu yêu cầu có kê khai nhiều tài sản thế chấp mà khi xử lý tài sản thế chấp, các bên mới xử lý được một hoặc một số tài sản, thì thực hiện đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp đã được xử lý.

- Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký thế chấp mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu đăng ký biến động đất đai do có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 13 của Thông tư này, gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi chấm dứt thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu các bên xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

- Trường hợp có sự thay đổi thông tin về bên thế chấp; thay đổi thông tin về thửa đất thế chấp do dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất, thay đổi hiện trạng tài sản gắn liền với đất khác với thông tin trên Giấy chứng nhận thì các bên thực hiện việc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai mà không thực hiện việc đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký. Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp đổi thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi lại nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận mới.

Ngân hàng có thể thỏa thuận với bên thứ ba về việc sau khi hợp đồng thế chấp đến hạn, ngân hàng sẽ chuyển giao cho bên thứ 3 xử lý. Việc thỏa thuận này không cần phải đăng ký. Nếu ngân hàng muốn điều chỉnh hợp đồng thế chấp để bên thứ 3 là bên nhận thế chấp thì phải thực hiện thủ tục đăng ký sửa đổi thông tin hợp đồng thế chấp đã đăng ký trước đó, căn cứ theo Khoản 4 Điều 16 Thông tư 07/2019/TT-BTP.

Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đã đăng ký

Căn cứ Điều 43 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký như sau:

- Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã đăng ký sau đây:

+ Phiếu yêu cầu đăng ký thay đổi (01 bản chính);

+ Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp (trừ trường hợp đăng ký thay đổi đối với tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã hình thành quy định tại khoản 4 Điều 18 của Nghị định này) hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản bảo lưu quyền sở hữu hoặc văn bản sửa đổi, bổ sung văn bản về bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm theo thỏa thuận của các bên (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) hoặc văn bản khác chứng minh nội dung thay đổi (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

+ Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

- Trường hợp đã đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên khác với tên ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, thì việc thực hiện đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký được thực hiện đồng thời với thủ tục chỉnh lý biến động đất đai (thay đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận).

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thay đổi tên của bên bảo đảm trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tên của bên nhận bảo đảm trong trường hợp mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính trước khi thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm. Trong trường hợp này, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước khi thực hiện đăng ký thay đổi.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi liên quan đến việc ngân hàng bán lại tài sản thế chấp cho bên thứ ba mà bạn quan tâm.