Người sở hữu nhiều bất động sản sở hữu chung quyền sử dụng đất với người có duy nhất bất động sản đó thì chuyển nhượng có phải đóng thuế TNCN không?

Nội dung chính

• Người sở hữu nhiều bất động sản sở hữu chung quyền sử dụng đất với người có duy nhất bất động sản đó thì chuyển nhượng có phải đóng thuế TNCN không?
• Thuế suất áp dụng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với người sở hữu chung có quyền sử dụng đất ở nơi khác là bao nhiêu?
• Xác định nghĩa vụ đóng thuế TNCN trong sở hữu chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Người sở hữu nhiều bất động sản sở hữu chung quyền sử dụng đất với người có duy nhất bất động sản đó thì chuyển nhượng có phải đóng thuế TNCN không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

...

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

...

Như vậy, trong trường hợp chuyển nhượng đất ở có chung quyền sử dụng đất thì người chỉ có duy nhất quyền sử dụng đất đó sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Đối với người sở hữu chung còn lại có sở hữu quyền sử dụng đất ở nơi khác thì sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng.

Người sở hữu nhiều bất động sản sở hữu chung quyền sử dụng đất với người có duy nhất bất động sản đó thì chuyển nhượng có phải đóng thuế TNCN không? (Hình từ Internet)

Thuế suất áp dụng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với người sở hữu chung có quyền sử dụng đất ở nơi khác là bao nhiêu?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

...

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

...

Như vậy, thuế suất áp dụng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với người sở hữu chung có quyền sử dụng đất ở nơi khác là 2% trên giá chuyển nhượng.

Xác định nghĩa vụ đóng thuế TNCN trong sở hữu chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

...

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Như vậy, nghĩa vụ đóng thuế TNCN trong sở hữu chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng người được xác định theo 02 trường hợp sau:

(1) Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,...

(2) Xác định nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế theo tỷ lệ bình quân.