Người thuê nhà được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn trong những trường hợp nào?

Nội dung chính

• Hợp đồng thuê nhà là gì?
• Người thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp nào?
• Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm hợp đồng thuê nhà như sau:

"Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Dựa vào quy định trên, hợp đồng thuê nhà được xác định là hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Người thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp nào?

Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

(1) Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

(2) Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

(3) Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

(4) Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp nêu trên. Tuy nhiên, bên thuê nhà cần phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu người thuê nhà tự ý chấm dứt hợp đồng không báo trước mà có gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho chủ nhà theo quy định pháp luật.

Tải về mẫu hợp đồng thuê nhà mới nhất 2023: Tại Đây

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, trường hợp của anh/chị do tình hình dịch bệnh và có dự định về quê làm ăn nên muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà mặc dù chưa hết thời hạn thuê nhà. Tuy nhiên, anh/chị không thuộc các trường hợp mà bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo quy định nêu trên. Do đó, anh/chị cần thỏa thuận với người cho thuê nhà và thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong khoảng thời gian hợp lý.