Nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng thì có được ký hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đó hay không?

Nội dung chính

• Nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng thì có được ký hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng hay không?
• Bên thế chấp cần lưu ý gì khi ký hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở?
• Việc thế chấp tài sản là nhà ở được chấm dứt trong những trường hợp nào?

Nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng thì có được ký hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng hay không?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ. (khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015)

Và căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 pháp luật quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

...

Theo đó, việc giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà ở mang ý nghĩa ràng buộc các bên trong việc đi đến thỏa thuận giao kết hợp đồng chuyển nhượng.

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Quyền của bên thế chấp

...

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Theo đó, bên thế chấp tài sản là nhà ở có thể bán tài sản thế chấp nếu được phía ngân hàng là bên nhận thế chấp đồng ý. Đồng thời, nếu không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên thế chấp sẽ không được phép bán tài sản thế chấp, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.

Do đó, ta có thể thấy luật chỉ quy định bên thế chấp không được bán tài sản khi không có sự đồng ý bên nhận thế chấp.

Và theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự như sau:

Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

1. Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

...

Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận giao kết hợp đồng mà pháp luật không cấm.

Như vậy, bên thế chấp có thể ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo quy định.

Nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng thì có được ký hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đó hay không? (Hình từ Internet)

Bên thế chấp cần lưu ý gì khi ký hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì việc hợp đồng đặt cọc được thực hiện: bên đặt cọc sẽ giao cho bên nhận cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác là tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hoặc có thể cả hai.

Do đó, đối tượng của hợp đồng đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hướng tới việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.

Tuy nhiên, bên thế chấp cần phải lưu ý và cân nhắc về thời hạn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.

Do ở thời điểm hiện tại thì bên thế chấp nhà ở không đủ các giấy tờ để có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp pháp theo quy định pháp luật vì khi thế chấp tài sản thì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đang do bên nhận thế chấp hoặc bên thứ 03 do các bên thỏa thuận nắm giữ. (khoản 1 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015)

Vì khi hết thời hạn các bên đã thỏa thuận mà bên nhận cọc không thực hiện đáp ứng được các điều kiện để chuyển nhượng nhà ở đã thỏa thuận dẫn đến vi phạm cam kết về giao kết hợp đồng sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc hoặc áp dụng các thỏa thuận phạt cọc khác mà các đã thống nhất theo hợp đồng. (khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015)

Việc thế chấp tài sản là nhà ở được chấm dứt trong những trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.

4. Theo thỏa thuận của các bên.

Như vậy, việc thế chấp tài sản là nhà ở được chấm dứt trong những trường hợp sau:

- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

- Việc thế chấp nhà ở được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

- Nhà ở thế chấp đã được xử lý.

- Theo thỏa thuận của các bên.