Cách thức, trình tự, thủ tục với trường hợp đăng ký thế chấp giữa cá nhân với cá nhân được quy định như thế nào?

Nội dung chính

• Thế chấp là gì?
• Các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp
• Cách thức, trình tự và thủ tục thế chấp

Thế chấp là gì?

Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định cụ thể tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp

Căn cứ theo quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ghi nhận hướng dẫn như sau:

- Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan.

Theo đó, quy định pháp luật hiện hành có cho phép bên nhận thế chấp là cá nhân. Trong đó, điều kiện có hiệu lực của việc thế chấp tài sản cho cá nhân phải đảm bảo theo các nguyên tắc được trích dẫn và đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất thì cần đảm bảo quy định về đăng ký thế chấp tại Thông tư 07/2019/TT-BTP. 

Tuy nhiên, không phải tất cả các tài sản thế chấp đều yêu cầu bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm, theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP thì các biện pháp bảo đảm thế chấp sau bắt buộc phải đăng ký: 

- Thế chấp quyền sử dụng đất;

- Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thế chấp tàu biển. 

Đối với các tài sản khác thì có thể được đăng ký khi có yêu cầu của các bên tham gia thế chấp. 

Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm được ghi nhận đối với từng loại tài sản cụ thể. Anh tham khảo và đối chiếu áp dụng với từng loại tài sản bảo đảm như sau: 

- Hồ sơ đăng ký thế chấp tàu bay: quy định tại Điều 24 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. 

- Hồ sơ đăng ký thế chấp tàu biển: quy định tại Điều 32 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. 

- Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. 

- Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai: quy định tại Điều 40 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. 

- Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà tài sản đó đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận: quy định tại Điều 41 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. 

- Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản là động sản khác: quy định tại Điều 50 Nghị định 102/2017/NĐ-CP. 

Thế chấp

Cách thức, trình tự và thủ tục thế chấp

Về cách thức, căn cứ theo quy định Điều 13 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về phương thức nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm qua các phương thức sau:

- Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;

- Nộp trực tiếp;

- Qua đường bưu điện;

- Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.

Về thủ tục, căn cứ theo quy định tại Điều 14, Điều 15, Điều 16 và Điều 17 Nghị định 102/2017/NĐ-CP cụ thể như sau:

- Về tiếp nhận hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm:

+ Trường hợp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm được nộp trực tiếp, thì sau khi nhận hồ sơ, người tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, người tiếp nhận vào Sổ tiếp nhận, cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu hẹn trả kết quả. Trường hợp hồ sơ đăng ký không hợp lệ, người tiếp nhận hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký trực tiếp hoàn thiện hồ sơ hoặc lập văn bản hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm được nộp qua đường bưu điện hoặc qua thư điện tử, thì sau khi nhận được hồ sơ, người tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, người tiếp nhận vào sổ tiếp nhận. Trường hợp hồ sơ đăng ký không hợp lệ, ngay trong ngày nhận hồ sơ, người tiếp nhận lập văn bản từ chối tiếp nhận và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. Văn bản từ chối tiếp nhận và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ được gửi trả lại cùng hồ sơ đăng ký cho người yêu cầu đăng ký qua đường bưu điện có bảo đảm trong trường hợp hồ sơ được gửi qua đường bưu điện hoặc gửi qua thư điện tử trong trường hợp hồ sơ được gửi qua thư điện tử.

- Về từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm:

* Cơ quan đăng ký từ chối đăng ký khi có một trong các căn cứ sau đây:

+ Không thuộc thẩm quyền đăng ký;

+ Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

+ Người yêu cầu đăng ký không nộp phí đăng ký, trừ trường hợp không phải nộp phí đăng ký theo quy định của pháp luật;

+ Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở có tranh chấp, thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;

+ Kê khai nội dung đăng ký không đúng quy định của pháp luật;

+ Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, yêu cầu sửa chữa sai sót trong trường hợp đã xóa đăng ký biện pháp bảo đảm;

+ Khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản của Chấp hành viên của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Thừa phát lại của Văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký đối với tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm là người phải thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

+ Khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án là tài sản bảo đảm do cơ quan thi hành án hoặc Văn phòng thừa phát lại gửi đến.

* Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều này, thì người tiếp nhận hồ sơ phải lập văn bản từ chối, trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

* Việc từ chối được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì việc từ chối được thực hiện trong ngày làm việc tiếp theo.

- Về thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm:

+ Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

+ Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.

+ Thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này được tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

- Về trả kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm:

Kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm được cơ quan đăng ký trả cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các phương thức sau đây:

+ Trực tiếp tại cơ quan đăng ký. Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký;

+ Qua đường bưu điện;

+ Phương thức khác do cơ quan đăng ký và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận.