Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được hình thành khi nào? Mua quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì có phải đăng ký đất đai không?

Nội dung chính

• Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được hình thành khi nào?
• Có được bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đã ứng trước tiền bồi thường tái định cư từ nhà nước không?
• Người mua quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai không?

Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được hình thành khi nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

37. Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

...

Như vậy, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất cho người khác và người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được hình thành khi nào? Mua tài sản gắn liền quyền thuê trong hợp đồng thuê có phải đăng ký đất đai? (Hình từ Internet)

Có được bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đã ứng trước tiền bồi thường tái định cư từ nhà nước không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024 về điều kiện như sau:

Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

...

Theo đó, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhà Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư từ nhà nước nhưng chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp thì có quyền bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Tuy nhiên, việc bán quyền thuê trong hợp đồng chỉ được thực hiện khi đáp ứng được các điều kiện sau:

- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

Người mua quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai không?

Căn cứ vào khoản 3 Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

...

3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều này và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này.

4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, người mua quyền thuê trong hợp đồng thuê đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, người mua quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có quyền tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ.