Sinh viên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, chủ nhà trọ có phải trả lại tiền cọc thuê nhà hay không?

Nội dung chính

• Chủ nhà trọ tự ý tăng tiền thuê nhà có được không?
• Sinh viên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chủ nhà trọ tự ý tăng tiền thuê nhà trái với quy định trong hợp đồng thuê nhà hay không?
• Sinh viên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, chủ nhà trọ có phải trả lại tiền cọc thuê nhà hay không?

Chủ nhà trọ tự ý tăng tiền thuê nhà có được không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giá thuê nhà như sau:

Giá thuê

1. Giá thuê do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Theo quy định này, giá thuê nhà sẽ do các bên tự thoả thuận. Đây cũng là quy định được nêu tại Điều 129 Luật Nhà ở 2014.

Theo đó, thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê (định kỳ hoặc trả một lần) đều do các bên tự thoả thuận với nhau.

Đặc biệt, tại khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2014 này có nêu cụ thể về việc điều chỉnh giá thuê nhà ở khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà như sau:

Thời gian thuê và giá thuê nhà ở

...

2.Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thoả thuận; trường hợp không thoả thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật

...

Theo quy định này, khi chưa hết hạn hợp đồng thuê, bên cho thuê chỉ được điều chỉnh giá thuê (tăng hoặc giảm giá thuê) khi đáp ứng hai điều kiện sau đây:

- Chưa hết hạn thuê nhà mà bên cho thuê cải tạo nhà ở.

- Bên thuê đồng ý cho bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà.

Ngoài ra, do việc thuê nhà là sự thoả thuận của các bên nên ngoài trường hợp nêu trên, nếu trong hợp đồng thuê nhà hoặc hình thức ghi nhận việc thuê khác, các bên có thoả thuận về việc điều chỉnh tăng, giảm giá thuê khi chưa hết hạn thuê thì thực hiện theo thoả thuận đó.

Theo đó, trong thời hạn thuê, nếu không thuộc trường hợp được phép điều chỉnh giá thuê (do cải tạo nhà ở và được sinh viên thuê nhà hoặc theo thoả thuận của các bên) thì chủ nhà trọ không được tự ý tăng tiền thuê nhà.

Sinh viên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, chủ nhà trọ có phải trả lại tiền cọc thuê nhà hay không? (Hình từ Internet)

Sinh viên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chủ nhà trọ tự ý tăng tiền thuê nhà trái với quy định trong hợp đồng thuê nhà hay không?

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

...

3. Bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không tiến hành sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở một cách không hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận.

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

...

Như vậy, dựa theo quy định nêu trên, sinh viên hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi chủ nhà trọ tự tiến hành điều chỉnh giá thuê mà không thông báo trước cho sinh viên theo thoả thuận ban đầu.

Bên cạnh đó, sinh viên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho chủ nhà trọ biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp vi phạm quy định về việc thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Sinh viên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, chủ nhà trọ có phải trả lại tiền cọc thuê nhà hay không?

Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể về đặt cọc như sau:

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng giữa bên đặt cọc với bên nhận cọc. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.

Như vậy, chủ nhà trọ có phải trả tiền cọc thuê nhà khi sinh viên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không phải căn cứ vào thỏa thuận trước đó trong hợp đồng thuê nhà mà các bên đã ký để xác định.