Thẩm định giá bất động sản là gì? Có những cách tiếp cận nào trong thẩm định giá bất động sản?

Nội dung chính

• Thẩm định giá bất động sản là gì?
• Có những cách tiếp cận nào trong thẩm định giá bất động sản?
• Cách xác định giá trị của bất động sản bằng phương pháp thặng dư?

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Căn cứ khoản 16 Điều 4 Luật Giá 2023 có quy định về thẩm định giá như sau:

Giải thích từ ngữ

...

16. Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

...

Đối chiếu với quy định trên, có thể hiểu thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Theo đó, tại kkhoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 có quy định, bất động sản bao gồm các loại sau đây:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Thẩm định giá bất động sản là gì? (Hình từ Internet)

Có những cách tiếp cận nào trong thẩm định giá bất động sản?

Cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản được quy định tại Điều 4 Thông tư 42/2024/TT-BTC như sau:

Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản

1. Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.

2. Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận quy định tại khoản 1 Điều này. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

3. Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Như vậy, theo quy định trên thì có các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.

Lưu ý: Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Cách xác định giá trị của bất động sản bằng phương pháp thặng dư?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 42/2024/TT-BTC giải thích thì phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Dẫn chiếu đến Điều 5 Thông tư 42/2024/TT-BTC, có hướng dẫn cách xác định giá trị của bất động sản bằng phương pháp thặng dư như sau:

(1) Công thức trong phương pháp thặng dư: V = DT - CP

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

(2) Nội dung thực hiện:

- Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản;

- Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n);

- Xác định tổng doanh thu phát triển (DT);

- Xác định tổng chi phí phát triển (CP);

- Xác định giá trị của bất động sản (V).

(3) Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:

- Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT - CP (tại thời điểm thẩm định giá)

- Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

Trong đó:

V : Giá trị tài sản thẩm định giá;

DTt : Doanh thu phát triển dự kiến năm thứ t;

CPt : Chi phí phát triển dự kiến năm thứ t;

r: Tỷ suất chiết khấu;

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t: Năm dự báo.