Thế chấp sau khi nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thế nào?

Nội dung chính

• Có được nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không?
• Nhận chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì thế chấp thế nào?
• Điều kiện thế chấp đối với nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ như thế nào?

Có được nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không?

Về việc chuyển nhượng mà chị nêu - bên A mua căn hộ từ chủ đầu tư, đã nhận bàn giao nhưng hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa được nộp (tức là chưa có giấy chứng nhận), sau đó bên A bán cho bên B - thì nó không đáp ứng yêu cầu của việc chuyển nhượng nhà ở theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

...

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

...

Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Do đó, việc chuyển nhượng này sẽ không phải là việc chuyển nhượng nhà ở theo quy định về pháp luật nhà ở hiện hành.

Kiểm tra các quy định khác về giao dịch bất động sản thì chỉ còn quy định về "Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là có thể áp dụng được trong trường hợp này.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Và nếu như áp dụng quy định này thì khi thực hiện chuyển nhượng, "tài sản" mà bên B nhận được là hợp đồng giữa bên A và chủ đầu tư, chứ không phải là quyền sở hữu căn hộ.

Ở đây, việc bên A tự đi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận không làm thay đổi bản chất vụ việc là hợp đồng này chỉ chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ, chứ không phải là chuyển nhượng căn hộ chung cư.

Thế chấp sau khi nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thế nào? (Hình từ Internet)

Nhận chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì thế chấp thế nào?

Theo đó, khi bên B thế chấp căn nhà này thì phải áp dụng theo quy định của Thông tư 26/2015/TT-NHNN - về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong điểm đ khoản 1 Điều 5 Thông tư 26/2015/TT-NHNN thì bên nhận thế chấp có quyền:

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

1. Quyền của bên nhận thế chấp:

...

đ) yêu cầu chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho bên thế chấp, bên thế chấp cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thế chấp và tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

Đây là tiền đề cho việc làm cam kết như trong thực tế xảy ra. Theo đó, việc làm cam kết trong trường hợp này (nếu như bên ngân hàng nhận thế chấp yêu cầu) là việc phải thực hiện chứ không thể từ chối được.

Điều kiện thế chấp đối với nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ như thế nào?

Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN thì điều kiện thế chấp trong trường hợp này là:

- Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư.

- Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

- Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

- Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ này.

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.