Xây nhà trên đất nông nghiệp thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không? Có cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất không?

Nội dung chính

• Xây nhà trên đất nông nghiệp thì có cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất không?
• Xây nhà trên đất nông nghiệp thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không?
• Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về cơ quan nào?

Xây nhà trên đất nông nghiệp thì có cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất không?

Tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Như vậy, về nguyên tắc khi muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì mình phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và vì đây là đất nông nghiệp nên muốn chuyển đổi được sang mục đích để ở (phi nông nghiệp) thì mình cần phải làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xây nhà trên đất nông nghiệp thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không? (Hình từ Internet)

Xây nhà trên đất nông nghiệp thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không?

Dựa trên nhu cầu, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất của địa phương mà cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định việc có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Chính vì thế, do xây nhà như thế là sử dụng đất sai mục đích nên chắc chắn căn nhà của mình sẽ không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Tức là khi muốn chuyển nhượng mảnh đất này thì mình phải thỏa đầy đủ các điều kiện theo quy định trên thì mới được phép chuyển nhượng.

Việc căn nhà trên đất không được ghi nhận vào sổ nên về nguyên tắc thì sẽ không thể thực hiện bán căn nhà kèm theo đất đúng quy định được, chỉ có thể chuyển nhượng thửa đất mà thôi.

Đồng thời, theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính tại Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì ngoài phạt tiền hành vi vi phạm này không có bất kỳ quy định nào buộc không được thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nên thực chất mình vẫn thực hiện được việc chuyển nhượng.

Việc sử dụng sai mục đích thì chỉ bị xử phạt vi phạm và phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP) hoàn toàn tách biệt với quyền chuyển nhượng thửa đất này.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về cơ quan nào?

Căn cứ vào quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 như sau:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện.